Важно понимать, что термин "жилое помещение" всегда включает квартиры, но может также применяться к другим объектам, пригодным для проживания:
А) Индивидуальные жилые дома;
Б) Комнаты в коммунальных квартирах;
В) Помещения в общежитиях.
Термин "жилое помещение" — универсальный, поэтому широко используется во всех нормативных актах, касающихся перепланировки. Это позволяет избежать путаницы и неоднозначных трактовок.
Это пригодность для проживания = соответствие помещения санитарным и техническим нормам.
Классическое место расположения квартир — это многоквартирные жилые дома. Такие дома состоят из двух и более квартир, имеют общие элементы инфраструктуры, такие как:
В редких случаях встречаются квартиры, расположенные в индивидуальных жилых домах - малоэтажное строительство, таунхаусы или дуплексы.
Потребность в этом возникает по нескольким основным причинам - функциональность, эстетика и комфорт.
Например, это могут быть различные обстоятельства — расширение семьи или неудобства стандартной планировки, а также эстетические предпочтения — например, обновить пространство, чтобы оно отражало индивидуальность и соответствовало современным тенденциям в дизайне интерьера.
Чтобы понять, относится ли такое изменение пространства к перепланировке или переустройству, важно разобраться в этих терминах и их отличиях между собой.
Перепланировка — это изменения в планировке квартиры, которые затрагивают стены, перегородки, проёмы и иные элементы конструкции. Она включает:
Перепланировка квартиры влечёт за собой необходимость внесения изменений в ЕГРН о границах и (или) площади помещения (помещений). Это всегда государственный кадастровый учёт образованных помещений и государственная регистрация права на них.
Переустройство — это изменения, связанные с инженерными системами и (или) коммуникациями, без изменения основной (исходной) планировки жилого помещения. Оно включает:
Таким образом, переустройство затрагивает инженерные сети и оборудование.
Переустройство не меняет планировку, не является перепланировкой. Переустройство требует внесения изменений в технический паспорт помещения (ч. 1 ст. 25 ЖК РФ).
Представляет собой документ, отображающий результаты проведения технической инвентаризации, содержащий основные технические характеристики объекта недвижимости, экспликацию помещений, поэтажные планы. Технический паспорт изготавливается специалистами БТИ после проведения обмеров здания, сооружения, их помещений и обследования конструкций.
Подготавливается в случае:
Если изменения затрагивают стены, перегородки или дверные проёмы — это перепланировка.
Если изменения связаны с коммуникациями или инженерным оборудованием (сантехника, газ, отопление) — это переустройство.
Если изменения включают и то, и другое (например, перенос стены с одновременным переносом батареи отопления), это комбинированный случай, который потребует согласования как перепланировки, так и переустройства.
Нет, существует ряд изменений, которые не подпадают под эти категории, и их не требуется согласовывать. Например:
Изменения, не требующие согласования:
Таким образом, изменение пространства становится перепланировкой или переустройством только тогда, когда оно затрагивает конструктивные элементы или инженерные системы квартиры.
Это планы, которые создаёт дизайнер на основе пожеланий клиента и с учётом строительных норм и правил. В них он предлагает клиенту будущую перепланировку или переустройство квартиры и показывает, как изменится его пространство.
На планах помещения дизайнер отражает текущую планировку, отмечая стены, перегородки, инженерные системы, и указывает изменения, которые будут произведены.
Результаты будущей перепланировки должны быть чёткими и понятными как для клиента, так и для специалистов, которые будут заниматься реализацией проекта.
Например, для инженера-проектировщика, который будет заниматься подготовкой проекта для последующего согласования (регистрации) перепланировки (переустройства).
Для этого дизайнер должен обозначить все изменения. Во-первых, это текстовая часть, где требуется описать концепцию изменений. Здесь важно указать, какие цели преследуются: улучшение функциональности, создание комфортных зон для жизни или работы и т.д.
Во-вторых, графическая часть — чертежи, планы и схемы. На них должны быть указаны все изменения: сносимые перегородки, новые проёмы, расширенные помещения.
Все чертежи должны быть выполнены в едином и понятном масштабе, например, 1:50 или 1:100 и иметь чёткую структуру оформления.
Все элементы на плане (стены, двери, окна, оборудование) должны быть чётко вычерчены с указанием точных размеров. Важно проставить ширину проёмов, толщину стен, высоту потолков и длину и ширину комнат.
Для повышения наглядности рекомендуется использовать цветовые обозначения:
Если речь идет о переустройстве, отражаются изменения в коммуникациях: перенос сантехнического оборудования, прокладка новых труб или электросетей. Графика должна быть максимально точной, с соблюдением масштабов и обозначений.
Для создания чертежей рекомендуется работать в специализированных программах, таких как ArchiCAD.
Согласование перепланировки (переустройства) квартиры требует глубоких знаний строительных норм и правил (СНиП, ГОСТ, СанПиН), а также законодательства. Поэтому только члены СРО имеют право разрабатывать такие проекты.
Например, инженер-проектировщик. Он обязан быть членом саморегулируемой организации (СРО) в области проектирования и строительства, так как это предусмотрено законодательством Российской Федерации.
Его членство в СРО:
Членами саморегулируемых организаций могут быть:
Дизайнер интерьера не обязан заниматься согласованием перепланировки, но он должен понимать весь процесс. В первую очередь для создания реальных и выполнимых проектов.
Дизайнер должен понимать, какие изменения в квартире требуют официального согласования, а какие можно выполнить без лишних сложностей.
Более того, знание этапов согласования позволит дизайнеру заранее учесть ограничения и избежать разработки идей, которые невозможно реализовать.
Клиенты чаще всего выбирают дизайнеров, которые:
Обязанность согласования перепланировки возлагается на собственника помещения (ст. 26 ЖК РФ). Дизайнер не несет процессуальной ответственности за подачу документов в органы МЖИ, БТИ, МФЦ и т.п., если это не предусмотрено договором с заказчиком.
О том, как составить правильный договор читайте в этом подробном обзоре.
Существенно усилит позицию Дизайнера расписка от Заказчика, особенно в случаях, когда проект может включать решения, требующие согласования или потенциально нарушающие нормы перепланировки.
Для этого необходимо обратиться в организацию или к индивидуальному предпринимателю, которые имеют членство в саморегулируемой организации (СРО). Только специалисты, входящие в СРО, имеют право на подготовку документов, которые затем можно подать на согласование. Это обязательное требование законодательства.
Проект переустройства и (или) перепланировки представляет собой подготовленный специализированной организацией документ, состоящий из текстовой и графической частей. В нём содержится описание изменений в планировке помещения, строительных конструкциях и инженерных коммуникациях.
Цель проекта: согласование с органом местного самоуправления переустройства и (или) перепланировки помещения.
К изменениям, требующим подготовки проекта, относятся:
Таким образом, подготовленный проект позволяет узаконить изменения в квартире и избежать возможных проблем с государственными органами в будущем.
Следующий шаг — обращение в орган местного самоуправления с заявлением о перепланировке или переустройстве квартиры. К заявлению прилагаются необходимые документы, включая проект перепланировки.
В Краснодаре, например, за согласование отвечает МКУ "Горжилхоз", отдел по работе межведомственной комиссии.
Документы можно подать:
В некоторых регионах предусмотрены и другие способы подачи документов, такие как:
Изложена в административном регламенте администрации МО г. Краснодар (в Постановлении от 26 декабря 2022 года N 6142).
Что можно узнать из регламента?
Этот регламент определяет стандарты, сроки и последовательность действий при согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме.
Ознакомление с регламентом поможет избежать ошибок при подаче документов и ускорить процесс согласования.
После подачи документов орган, ответственный за согласование, в течение 45 дней принимает решение. Разрешение на перепланировку становится официальным основанием для проведения работ.
Только после получения разрешения можно приступать к выполнению работ. Проведение работ без согласования может привести к штрафам и обязательному возврату квартиры в исходное состояние.
На данном этапе работы выполняются в строгом соответствии с проектной документацией и решением о согласовании. Это может включать демонтаж и возведение перегородок, перенос инженерных систем или другие изменения, указанные в проекте.
Отклонения от утверждённого проекта могут привести к проблемам на следующих этапах, включая отказ в утверждении завершённых работ.
Для этого необходимо привлечь кадастрового инженера, который является членом СРО кадастровых инженеров.
Сведения о кадастровых инженерах содержатся в государственном реестре кадастровых инженеров, размещённом на официальном сайте Росреестра - rosreestr.gov.ru.
Технический план создаётся в электронном виде и заверяется электронной подписью специалиста. Этот документ будет использоваться на следующих этапах, включая внесение изменений в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).
После завершения всех работ необходимо уведомить орган, осуществляющий согласование. Это можно сделать:
К уведомлению нужно приложить технический план. Уполномоченный орган проведёт комиссионное обследование помещения и составит акт приёмки, который подтверждает соответствие выполненных работ проекту и нормативным требованиям.
Перепланировка считается завершённой только после утверждения акта.
Заключительный этап — внесение изменений в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). На этом этапе обновляется информация о:
Только после внесения изменений в ЕГРН перепланировка считается полностью завершённой с юридической точки зрения.
Мокрые зоны – это помещения квартиры или их части, где регулярно используется вода и возникает повышенная влажность (санузлы, ванные комнаты, кухни, постирочные и т.п.).
Классический пример мокрой зоны – санузел: здесь несколько точек водоразбора (кран, душ, слив бачка) и высокая вероятность пролития воды на пол, поэтому требования к перепланировке (переоборудованию) максимально жёсткие. Кухня тоже считается зоной «с мокрым режимом» из-за наличия мойки и часто посудомоечной или стиральной машины.
В постирочной (прачечной) – отдельном хозяйственном помещении со стиральной/сушильной машиной – также имеются точки водоразбора, поэтому её приравнивают к мокрым зонам.
Изменение планировки мокрых зон относится к самым сложным видам ремонта. Любые изменения конфигурации таких помещений требуют согласования и выполнения ряда строительных и санитарных норм.
Основная причина – высокий потенциал ущерба! Неверно перепланированный санузел или кухня могут привести к затоплению или неудобствам у соседей (например, шум от сантехники, протечки, нарушение вентиляции). Поэтому законодательство вводит строгие ограничения на расположение мокрых зон относительно нижних соседних помещений.
В Жилищном кодексе РФ прямо запрещены переустройства, приводящие к ухудшению условий проживания граждан. Подзаконные акты и строительные нормы конкретизируют, что в многоквартирном доме недопустимо размещать мокрые помещения над жилыми комнатами. Эта ключевая норма действует уже много лет и сформулирована, например, в пункте 24 Постановления Правительства РФ № 47 от 28.01.2006 г.
Также кухни не должны располагаться над спальнями и залами соседей снизу. Эти требования отражены и в актуальном своде правил для жилых зданий СП.54.13330 (ред. от 2022 года). В итоге планировка типового дома проектируется так, что мокрые зоны каждой квартиры размещаются строго над аналогичными нежилыми зонами квартиры этажом ниже (либо над перекрытием подвального/технического этажа).
Любое отклонение от этого правила при перепланировке считается грубым нарушением.
Ниже мы рассмотрим, что разрешается и что запрещено делать с мокрыми зонами, а также специальные случаи, особенности разных домов и порядок согласования таких изменений.
Действующие нормы однозначно запрещают размещать санузлы, ванные комнаты или кухни над жилами помещениями (спальнями, гостиными) и кухнями этажом ниже.
Нарушением будет любой перенос или расширение мокрой зоны, если в результате под новой мокрой зоной окажется жилое пространство соседей.
Запрещено также расширять ванную за счет жилой комнаты (даже частично).
Кухню нельзя перенести в жилую комнату, если под вами квартира соседей.
Недопустимо устраивать новые мокрые помещения на балконах или лоджиях, а также демонтировать вентиляционные шахты.
Запрещено: расширение или перенос санузлов над жилыми комнатами и кухнями соседей снизу.
Несмотря на перечисленные ограничения, перепланировка мокрых зон возможна при соблюдении условий.
Снос перегородки между ванной и туалетом — популярная перепланировка.
Разрешено, если стена не несущая и не содержит важных коммуникаций.
Можно увеличить ванную комнату или туалет за счет коридора, кладовой и т.п.
Под вашим коридором скорее всего тоже коридор, а не жилое помещение.
Обязательно предусмотреть гидроизоляцию новой площади.
Разрешено, если квартира электрогазифицирована и перенос происходит на нежилую площадь.
Популярен вариант кухни-ниши, когда мокрая зона переносится в коридор.
Перенос газифицированной кухни крайне сложен и практически невозможен.
Допустимо при условии, что новое помещение над нежилыми зонами.
Категорически нельзя обустраивать санузел над спальней соседей.
Первые этажи: снизу нет жилых помещений — разрешено расширение кухни за счёт жилой комнаты.
Последний этаж: можно расширить кухню за счёт санузла, если над вами нет соседей.
Допустимо в большинстве случаев. Например, увеличение туалета или ванной на прилегающий коридор считается законным, если под вашей квартирой тоже находится коридор (что типично для панельных и блочных домов).
Такой вариант перепланировки рекомендуется как с точки зрения нормативов, так и с позиции дизайна, поскольку позволяет увеличить крайне тесные санузлы в старом жилом фонде.
Исключение: если под коридором — жилая комната соседей (редкость), проект не согласуют. Но в большинстве случаев согласование проходит стандартно.
Запрещено на этажах с жилыми помещениями снизу. Увеличение ванной или туалета за счёт спальни или гостиной создаст мокрую зону над жилым пространством — это нарушение.
Нельзя также расширять кухню на жилую комнату — например, делать кухню-нишу в зоне бывшей гостиной, если под вами расположена жилая квартира.
Исключение: первый этаж — если под вами нет жилых помещений, расширение на жилую площадь допустимо.
Запрещено в общем случае. Расширение санузла за счёт кухни приводит к размещению мокрой зоны над кухней соседей снизу — это прямо запрещено пунктом 7.20 СП 54.13330.
Проект перепланировки, предусматривающий увеличение ванной на часть кухни, не получит согласование.
Минимальные размеры и расположение: Вход в туалет должен быть только из коридора или кладовой, исключение — второй санузел, например, в спальне. Единственный санузел не должен выходить в жилую комнату или кухню. Размеры не нормируются жёстко, но должны обеспечивать удобство пользования (ширина от 0,7–0,8 м).
Объединение с ванной: Снос перегородки между ванной и туалетом допустим, если стена не несущая. Необходимо предусмотреть эффективную вентиляцию совмещённого помещения.
Перенос унитаза: Возможен при соблюдении технических условий. Расстояние до стояка — не более 1,5–3 м. Новое место должно быть над нежилым помещением. Обязательно сохранить доступ к стояку и ревизии.
Гидроизоляция и полы: Уровень пола должен быть ниже коридора на 15–20 мм или отделён порожком. Требуется акт скрытых работ. Желательна шумоизоляция пола.
Устройство душевой вместо ванны: Замена ванны на душ не требует согласования, если не меняются стены. Трап в полу без порожка не допускается — требуется герметичная кабина или поддон.
Перенос ванны и раковины: Допустим при соблюдении уклона труб и проекте. Удлинение вентиляции требует проверки. Штробление плит перекрытия запрещено.
Совмещение с кухней на последнем этаже: Допустимо при отсутствии соседей сверху, но такая зона считается нежилой и фиксируется в документах как мокрая.
Статус: Постирочная — мокрая зона. Гидроизоляция не обязательна по нормам, но рекомендуется. Требуется вентиляция, особенно при сушке белья.
Размещение: Допустимо в нежилых помещениях квартиры — кладовых, коридорах, гардеробных. Предпочтительно ближе к стоякам.
Согласование: Потребуется проект с планом перегородок и разводкой. Жилинспекция не разрешит постирочную над жилыми помещениями соседей.
Перенос кухни: Возможен только на нежилую зону (например, коридор). Мойка должна находиться над коридором соседей. Старую кухню можно превратить в жилую, оставив кухонный уголок ≥5 м².
Вентиляция: Новая кухня требует воздуховода к вентиляционной шахте. Запрещено подключать кухонную вытяжку к шахте санузла — каналы должны быть раздельными.
Правила перепланировки для мокрых зон (ванная, туалет, кухня) одинаковы для всех домов — размещать их над жилыми комнатами запрещено. Но технические возможности перепланировки сильно зависят от типа здания: панель, монолит или кирпич. Разберёмся, какие особенности есть у каждого.
Панельные дома (П-44, II-49 и др.) строились по чётким шаблонам. Кухни и санузлы обычно размещены рядом, в виде сантехкабины. Несущими часто являются даже внутренние стены, поэтому менять планировку сложно.
Что можно:
Что нельзя:
Современные монолитные дома с «свободной планировкой» позволяют легко менять перегородки. Но мокрые зоны чаще всего всё равно привязаны к стоякам и шахтам, их нельзя переносить на своё усмотрение.
Что можно:
Что нельзя:
В домах сталинской эпохи и кирпичных зданиях планировки сильно различаются. Часто встречаются раздельные ванна и туалет через коридор. Несущие стены — массивные кирпичные, а перекрытия могут быть деревянными.
Что можно:
Что нельзя:
Важно: перед перепланировкой сталинки требуется техническое заключение. Даже небольшое изменение может потребовать согласования с автором проекта или экспертизы.
К этой категории относятся блочные дома, монолитно-кирпичные комплексы и другие гибридные типы. Здесь многое зависит от конкретного проекта.
Что нужно знать:
В таких случаях важно не полагаться на визуальную оценку. Необходимы поэтажные планы и техническое заключение.
Каждый тип дома диктует свои условия для перепланировки. И если где-то можно легко перенести стену, то в другом доме это может быть строго запрещено.
Чтобы избежать ошибок и переделок, важно проконсультироваться со специалистом, получить техническое заключение и соблюдать правила размещения мокрых зон.
Балкон и лоджия имеют разную конструкцию. Балкон выступает за пределы фасада здания, а лоджия встроена в его контур, окружена стенами с трёх сторон и только одной стороной открыта наружу. Эти различия важно учитывать при перепланировке.
Прямое объединение лоджии или балкона с кухней, то есть полное удаление перегородки, запрещено в большинстве случаев. Однако возможно демонтировать подоконный блок и установить так называемое французское окно — стеклянную конструкцию, которая сохраняет границы помещений и освещение.
Французское окно представляет собой прозрачную перегородку, которая может быть раздвижной или распашной. Оно выполняет сразу несколько функций: разделяет тёплую и холодную зоны, удерживает тепло, пропускает свет и сохраняет эстетичный вид. Для установки французского окна необходимо указать его в проекте перепланировки, включая теплотехнические расчёты.
Объединение возможно только в определённых типах домов и при соблюдении условий:
Особенности:
Запрещено переносить радиаторы центрального отопления на балкон или лоджию. Это ухудшает тепловой контур дома и нарушает работу системы отопления. Обычно радиатор переносят на соседнюю стену внутри кухни.
Чтобы объединение было законным, необходимо:
1. Учесть конструкцию дома.
2. Разработать проект перепланировки, включающий теплотехнические расчёты.
3. Согласовать перепланировку в органах надзора.
4. Утеплить и остеклить балкон или лоджию.
5. Демонтировать подоконный блок и установить французское окно.
Работы должны выполняться только после получения официального разрешения. Отказ от согласования может привести к штрафам и необходимости возвращать квартиру к исходному состоянию.
Самостоятельно выполнять такие работы строго запрещено из-за повышенной опасности газового оборудования.
Согласование зависит от масштаба изменений. Если перенос на значительное расстояние (за пределами длины шланга):
Газовые приборы отражены в плане БТИ, и все изменения их расположения должны быть внесены в документацию.
Внутридомовая система отопления включает в себя трубопроводы, устройства и оборудование, которые обеспечивают приём, учёт, регулировку и передачу тепловой энергии в квартиры, а также возврат теплоносителя в общедомовую сеть. Такие системы регулируются нормативами, включая пункт 3.8 ГОСТ Р 56501-2015.
Запрещено переносить радиаторы отопления на лоджии и балконы.
Радиаторы, подключённые к общедомовой системе горячего водоснабжения или центрального отопления, нельзя устанавливать в холодных зонах, таких как балконы и лоджии. Это нарушает тепловой баланс здания и приводит к изменению работы всей системы отопления.
Любые изменения в системе отопления, включая перенос радиаторов, требуют разработки проектной документации и согласования с органами местного самоуправления. Это регулируется Жилищным кодексом РФ и соответствующими правилами.
Согласно Правилам предоставления коммунальных услуг (п. 35, подпункт "в"), запрещено:
Установка индивидуальных систем отопления в многоквартирных домах запрещена. Это подразумевает отключение стояков и другого оборудования от общей системы, что может привести к нарушению работы всей системы теплоснабжения.
Если собственник желает отключить свою квартиру от общей системы отопления многоквартирного дома, это возможно только при переустройстве системы отопления в целом. Такая возможность должна быть подтверждена схемой теплоснабжения дома и согласована с органами местного самоуправления.
Отопление является частью систем инженерно-технического обеспечения, которые включают водоснабжение, канализацию, вентиляцию, газоснабжение и другие системы, обеспечивающие безопасность и комфорт. Любые изменения в этих системах должны проходить обязательное согласование.
Здесь основное внимание уделяется нагрузке на перекрытия, поэтому возведение любых перегородок должно быть рассчитано с учётом допустимой нагрузки.
Вот некоторые варианты разделения:
1. Установка межкомнатной перегородки или арки. Перегородки могут быть выполнены из гипсокартона, пеноблоков и других лёгких материалов.
2. Разделение колоннами. Этот вариант сложнее в проектировании, но колонны из прочного материала могут выполнять роль несущей конструкции.
3. Разделение коридором. Такое решение позволяет получить две изолированные комнаты с дополнительным пространством.
Особое внимание нужно уделить минимальной площади образуемых помещений и наличию естественного освещения (особенно для однокомнатных квартир).
Например, установить стационарные перегородки. Использовать лёгкие материалы, такие как гипсокартон или стекло, чтобы сохранить освещение в обеих зонах. Или возвести стены и получить полноценные изолированные помещения (требует дополнительных усилий для организации естественного освещения).
Здесь важно учитывать межкомнатные проёмы. Раздвижные двери помогут сохранить свет и зрительно увеличить пространство.
Некоторые способы разделения комнаты не требуют согласования. Например, использование мебели, штор, ширм или других мобильных конструкций.
Антресоль представляет собой разновидность встроенного шкафа, расположенного под потолком, чаще всего на кухне. Для проведения работ по организации антресоли необходимо учитывать ряд особенностей:
Демонтаж антресоли в жилом или нежилом помещении обычно не требует согласования. Это связано с тем, что информация об антресолях не отражается в технической документации БТИ, и их демонтаж не изменяет исходную планировку помещения. Таким образом, снос антресоли не считается перепланировкой.
Также не требует согласования, если работы не предполагают вмешательства в несущие стены или изменение существующей планировки.
Если установка антресоли включает вмешательство в несущие стены или перегородки, согласование становится обязательным. Процедура включает:
Перенос или изменение дверного проёма считается перепланировкой. В зависимости от типа стены и масштаба изменений процесс может быть упрощённым.
Во многих квартирах межкомнатные стены являются ненесущими, что значительно упрощает процесс согласования. В таких случаях перепланировку можно выполнить "по эскизу":
Убедитесь, что стена действительно ненесущая, чтобы избежать осложнений в процессе согласования.
Если дверной проём затрагивает несущую стену - это более сложный процесс:
1. Перенос дверного проёма.
2. Расширение проёма.
3. Изменение направления открывания двери.
4. Проём в несущей стене между жилой комнатой и кухней.
Перепланировка или переустройство квартиры запрещены, если они:
А) Нарушают прочность или целостность несущих конструкций здания.
Б) Приводят к сбоям в работе инженерных систем и оборудования.
В) Ухудшают сохранность или внешний вид фасадов.
Г) Могут повлиять на противопожарные устройства и системы безопасности.
Эти ограничения установлены в соответствии с п. 1.7.2 постановления Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 (с изм. от 22.06.2022) "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда".
Согласно Постановлению Правительства Москвы от 25.10.2011 N 508-ПП (п. п. 9.1, 9.5, 9.7, 9.8, 9.9), при перепланировке запрещается:
Согласно части 2 статьи 29 Жилищного кодекса РФ, к самовольным относятся работы, выполненные без получения решения о согласовании. А также любые изменения, проведённые с нарушением согласованного проекта перепланировки (переустройства).
Лицо, самовольно переустроившее или перепланировавшее помещение, несёт ответственность в соответствии с законодательством. Это может включать:
Выполнение перепланировки без согласования является правонарушением (ч.2 ст.7.21 КоАП РФ). Для физических лиц предусмотрен штраф от 2000 до 2500 рублей. Сумма не большая, и многие раньше рисковали заплатить и оставить всё как есть. Но штрафом дело не ограничивается. Как правило, жилинспекция выдает предписание в определенный срок либо узаконить изменения, либо вернуть квартиру в исходное состояние. Если собственник игнорирует предписание и не предпринимает шагов к согласованию или ремонту, инспекция может обратиться в суд.
Суд, признав перепланировку незаконной, обяжет владельца восстановить прежнюю планировку (демонтировать новые перегородки, вернуть сантехнику на место и пр.). Как правило, суды занимают сторону жилищной инспекции и соседей, если нарушены строительные нормы. Например, были случаи, когда соседи снизу через суд добивались ликвидации перенесенного санузла, сделанного над их спальней – суды признавали такое переустройство недопустимым и требовали вернуть санузел обратно в границы прежнего помещения.
Если же собственник и после решения суда уклоняется, законом предусмотрена крайняя мера — принудительная продажа квартиры с торгов с выплатой выручки владельцу за вычетом расходов. Такое происходит редко, только при упорном невыполнении решений (но юридически возможно — п.5 ст.29 ЖК РФ).
Нередко дела доходят до суда по искам соседей. Например, соседи могут подать в суд, если их затапливает из-за несанкционированной перенесенной мокрой точки, или если в их квартире обнаружилось нарушение (например, грибок, сырость) вследствие чьей-то перепланировки.
Судебная практика показывает, что перепланировку, нарушающую фундаментальные нормы, узаконить через суд невозможно. Даже если инспекция по каким-то причинам не выявила нарушение сразу, впоследствии через суд такое переустройство признается незаконным.
Примечательный случай в Москве: двум жильцам сверху и снизу дали согласование на расширение мокрых зон при условии одновременного ремонта между их квартирами. Один из них работу не произвел, второй сделал – в итоге у второго образовалась мокрая зона над чужой жилой, и законность его перепланировки была оспорена в суде. Суд встал на сторону истца и обязал привести планировку в нормативное состояние. Из этого следует: даже при наличии разрешения, если условия изменились (сосед снизу отказался от взаимной перепланировки), перепланировка может быть признана недействительной, с восстановлением.
В последние годы усилился контроль за незаконными перепланировками. Жилинспекция сотрудничает с судебными приставами.
Известен случай, когда собственнику, не допускавшему инспекторов, ограничили выезд за границу. После этого он пустил комиссию, и та обнаружила перенесенную кухню в жилую комнату – именно то нарушение, которое запрещено. В результате гражданину всё же пришлось вернуть кухню на место. Таким образом, уклониться от исполнения не получится — либо добровольно исправлять, либо вас принудят рублем и мерами.
Перепланировка – дело сложное, но возможное при четком соблюдении норм. Всегда согласовывайте проект перепланировки в органах местного самоуправления (Жилиспекции). Привлекайте к разработке инженеров и проектировщиков из СРО. Соблюдайте все строительные нормы и правила.
Жилинспекция предъявляет к таким работам строгие требования, продиктованные здравым смыслом: никто не хочет жить под чужим туалетом или кухней. Если изменение планировки не создает таких ситуаций и выполнено технически грамотно — его можно согласовать и узаконить.
В противном случае лучше отказаться от затеи. Ни сэкономленный метраж, ни дизайнерская идея не стоят риска судебных тяжб и потери недвижимости. Помните, что любое переустройство должно выполняться по проекту и с разрешения — тогда ваша перепланировка будет радовать, а не приносить проблемы.
Положениями главы 4 ЖК РФ с 8 января 2019 года установлен порядок проведения переустройства и (или) перепланировки как жилых, так и нежилых помещений в многоквартирном доме.
Таким образом, осуществление собственником нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, работ по переустройству и (или) перепланировке должно происходить с соблюдением норм ЖК РФ:
Квартиры со свободной планировкой – это жилые помещения, внутри которых не возводятся несущие перегородки (кроме капитальных стен и необходимых инженерных узлов).
Застройщик предлагает купить «пустое пространство» с возможностью обустроить его практически по своему усмотрению. Как правило, при такой планировке отсутствуют межкомнатные стены, но в ряде случаев они намечаются пеноблоками или кирпичами небольшой высоты.
В первую очередь, это выгодно для застройщика. Свободная планировка – способ сократить расходы, ускорить строительный цикл и расширить круг потенциальных покупателей, а также заработать на дополнительных услугах.
Например, такой застройщик предлагает покупателям нестандартный, более гибкий продукт, отличающийся от классических квартир «со спальнями» и «залами». Это элементы маркетинга при большой конкуренции на рынке недвижимости. Или застройщику не приходится тратить средства на возведение внутренних перегородок, без расходов на отделку.
Меньше межкомнатных стен – меньше затрат, удобнее прокладывать инженерные коммуникации и т.д.
Застройщик передаёт часть ответственности за «наполнение» квартиры самому покупателю, попутно предлагая услуги по перепланировке, дизайну, отделки и т.д.
Свободная планировка даёт возможности по созданию индивидуального пространства, однако при разделе такой квартиры на комнаты необходимо строго соблюдать минимальные нормативы по площади каждого помещения. Нормативы закреплены в СП.54.13330.2022 и других регламентах, и несоблюдение их при перепланировке может повлечь отказ в согласовании.
1. Общая жилая комната (гостиная):
Эта жилая комната обычно рассматривается как основное помещение, в котором собираются все члены семьи (или жильцы), поэтому её площадь больше, чем у других комнат.
2. Спальня:
При выделении спальной комнаты в рамках свободной планировки важно предусмотреть достаточное место для спальной зоны, хранения вещей и удобного перемещения.
3. Кухня:
В однокомнатных квартирах допускается кухня (или кухня-ниша) площадью не менее 5 кв.м. Это исключение призвано учитывать особенности компактных планировочных решений.
Площадь спальни и кухни в мансарде (или этаже с наклонными ограждающими конструкциями) может быть не менее 7 кв.м при условии, что общая жилая комната (гостиная) в этой квартире имеет площадь не менее 16 кв.м.
Норматив указывает нижнюю границу, однако оптимальную площадь помещений определяют исходя из количества жильцов, образа жизни и удобства. Если позволяет метраж квартиры, имеет смысл закладывать «запас» по площади для будущего комфорта или возможного изменения семейного состава.
В студиях (условно считая «свободной планировкой») часто объединяют кухню и жилую комнату в общее пространство. При этом важно выделять кухонную зону соответствующей площадью (не менее 5–6 кв.м), чтобы соблюсти требования.
Если планируется отдельная кухня и отдельная жилая комната, то жилая комната должна быть не менее 14 кв.м, а кухня – не менее 8 кв.м (либо 5 кв.м, если это кухня-ниша в однокомнатной квартире).
Мы уже знаем, что перепланировка и переустройство касаются изменений внутренних параметров помещения в многоквартирном доме. Однако бывают случаи, когда с одновременным изменением внутренних параметров изменяются и внешние.
Например:
А) Оборудование отдельного входа в помещение.
Б) Расширение оконного проема за счет разрушения части внешней стены многоквартирного дома.
Таким образом, работы, проводимые в отношении здания (сооружения) или помещения, которое в нем находится, и в результате которых изменены параметры самого дома (его части) либо произведена замена, восстановление несущих конструкций, являются реконструкцией.
Согласование реконструкции осуществляется в ином порядке, установленном Градостроительным кодексом РФ, и требует обязательного согласия всех собственников.
Напишите нам в мессенджер или позвоните — подскажем по программам, срокам и стоимости.
Сообщения поступают напрямую администратору учебного центра.
