Нам, дизайнерам, важно понимать, что термин "жилое помещение" всегда включает квартиры, но может также применяться к другим объектам, пригодным для проживания:
Термин "жилое помещение" — универсальный, поэтому широко используется во всех нормативных актах, касающихся перепланировки. Это позволяет избежать путаницы и неоднозначных трактовок.
Критерии "жилого" - пригодность для проживания, соответствие помещения санитарным и техническим нормам.
Классическое место расположения квартир — это многоквартирные жилые дома. Такие дома состоят из двух и более квартир, имеют общие элементы инфраструктуры, такие как:
В редких случаях встречаются квартиры, расположенные в индивидуальных жилых домах - малоэтажное строительство, таунхаусы или дуплексы.
Потребность в этом возникает по нескольким основным причинам - функциональность, эстетика и комфорт.
Например, это семейные обстоятельства — расширение семьи, когда требуется больше пространства. Или неудобства стандартной планировки. А также эстетические предпочтения — обновить пространство, чтобы оно отражало индивидуальность и соответствовало современным тенденциям дизайна.
Чтобы понять, относится ли изменение пространства к перепланировке или переустройству, важно разобраться в этих терминах и их отличиях.
Перепланировка — это изменения в планировке квартиры, которые затрагивают стены, перегородки, проёмы и иные элементы конструкции. Она включает:
Перепланировка квартиры влечёт за собой необходимость внесения изменений в ЕГРН о границах и (или) площади помещения (помещений) или осуществления государственного кадастрового учёта образованных помещений и государственной регистрации права на них.
Переустройство — это изменения, связанные с инженерными системами и коммуникациями, без изменения планировки. Оно включает:
Переустройство затрагивает инженерные сети и оборудование, но не меняет планировку, как это происходит при перепланировке. Переустройство требует внесения изменений в технический паспорт помещения (ч. 1 ст. 25 ЖК РФ).
Технический паспорт представляет собой документ, отображающий результаты проведения технической инвентаризации, содержащий основные технические характеристики объекта недвижимости, экспликацию помещений, поэтажные планы. Технический паспорт изготавливается специалистами БТИ после проведения обмеров здания, сооружения, их помещений и обследования конструкций.
Подготавливается в случае:
Если изменения затрагивают стены, перегородки или дверные проёмы — это перепланировка.
Если изменения связаны с коммуникациями или оборудованием (сантехника, газ, отопление) — это переустройство.
Если изменения включают и то, и другое (например, перенос стены с одновременным переносом батареи отопления), это комбинированный случай, который потребует согласования как перепланировки, так и переустройства.
Нет, существует ряд изменений, которые не подпадают под эти категории, и их не требуется согласовывать. Например:
Изменения, не требующие согласования:
Таким образом, изменение пространства становится перепланировкой или переустройством только тогда, когда оно затрагивает конструктивные элементы или инженерные системы квартиры.
Это комплекс документов, который создаётся дизайнером на основе пожеланий клиента и с учётом строительных норм и правил. В них дизайнер предлагает будущую перепланировку или переустройство квартиры и показывает клиенту, как изменится его пространство.
На плане помещения дизайнер отражает текущую планировку, отмечая стены, перегородки, инженерные системы, и указывает изменения, которые будут произведены.
Результаты будущей перепланировки должны быть чёткими и понятными как для клиента, так и для специалистов, которые будут заниматься реализацией проекта. Например, для инженера-проектировщика, который будет заниматься подготовкой проекта перепланировки (переустройства) для последующего согласования.
Для этого дизайнер должен обозначить все изменения. Во-первых, это текстовая часть, где требуется описать концепцию изменений. Здесь важно указать, какие цели преследуются: улучшение функциональности, создание комфортных зон для жизни или работы и т.д.
Во-вторых, графическая часть — чертежи, планы и схемы. На них указаны все изменения: сносимые перегородки, новые проёмы, расширенные помещения. Все чертежи должны быть выполнены в едином и понятном масштабе, например, 1:50 или 1:100. Иметь чёткую структуру оформления.
Все элементы на плане (стены, двери, окна, оборудование) должны быть чётко вычерчены с указанием точных размеров. Важно проставить ширину проёмов, толщину стен, высоту потолков и длину и ширину комнат.
Для повышения наглядности рекомендуется использовать цветовые обозначения:
Если речь идет о переустройстве, отражаются изменения в коммуникациях: перенос сантехнического оборудования, прокладка новых труб или электросетей. Графика должна быть максимально точной, с соблюдением масштабов и обозначений.
Для создания чертежей рекомендуется работать в специализированных программах, таких как ArchiCAD.
Согласование перепланировки (переустройства) квартиры требует глубоких знаний строительных норм и правил (СНиП, ГОСТ, СанПиН), а также законодательства. Поэтому только члены СРО имеют право разрабатывать такие проекты.
Например, инженер-проектировщик. Он обязан быть членом саморегулируемой организации (СРО) в области проектирования и строительства, так как это предусмотрено законодательством Российской Федерации.
Его членство в СРО:
Членами саморегулируемых организаций могут быть:
Дизайнер интерьера не обязан заниматься согласованием перепланировки, но он должен понимать весь процесс. В первую очередь это необходимо для создания реальных и выполнимых проектов.
Дизайнер должен понимать, какие изменения в квартире требуют согласования, а какие можно выполнить без лишних сложностей.
Более того, знание этапов согласования позволит дизайнеру заранее учесть ограничения и избежать разработки идей, которые невозможно реализовать.
Клиенты чаще всего выбирают дизайнеров, которые:
Для этого необходимо обратиться в организацию или к индивидуальному предпринимателю, которые имеют членство в саморегулируемой организации (СРО). Только специалисты, входящие в СРО, имеют право на подготовку документов, которые затем можно подать на согласование. Это обязательное требование законодательства.
Проект переустройства и (или) перепланировки представляет собой подготовленный специализированной организацией документ, состоящий из текстовой и графической частей. В нём содержится описание изменений в планировке помещения, строительных конструкциях и инженерных коммуникациях.
Цель проекта: согласование с органом местного самоуправления переустройства и (или) перепланировки помещения.
К изменениям, требующим подготовки проекта, относятся:
Таким образом, подготовленный проект позволяет узаконить изменения в квартире и избежать возможных проблем с государственными органами в будущем.
Следующий шаг — обращение в орган местного самоуправления с заявлением о перепланировке или переустройстве квартиры. К заявлению прилагаются необходимые документы, включая проект перепланировки.
В Краснодаре, например, за согласование отвечает МКУ "Горжилхоз", отдел по работе межведомственной комиссии.
Документы можно подать:
В некоторых регионах предусмотрены и другие способы подачи документов, такие как:
Самая подробная информация изложена в административном регламенте администрации МО г. Краснодар (в Постановлении от 26 декабря 2022 года N 6142).
Что можно узнать из регламента?
Этот регламент определяет стандарты, сроки и последовательность действий при согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме.
Ознакомление с регламентом поможет избежать ошибок при подаче документов и ускорить процесс согласования.
После подачи документов орган, ответственный за согласование, в течение 45 дней принимает решение. Разрешение на перепланировку становится официальным основанием для проведения работ.
Только после получения разрешения можно приступать к выполнению работ. Проведение работ без согласования может привести к штрафам и обязательному возврату квартиры в исходное состояние.
На данном этапе работы выполняются в строгом соответствии с проектной документацией и решением о согласовании. Это может включать демонтаж и возведение перегородок, перенос инженерных систем или другие изменения, указанные в проекте.
Отклонения от утверждённого проекта могут привести к проблемам на следующих этапах, включая отказ в утверждении завершённых работ.
Для этого необходимо привлечь кадастрового инженера, который является членом СРО кадастровых инженеров.
Сведения о кадастровых инженерах содержатся в государственном реестре кадастровых инженеров, размещённом на официальном сайте Росреестра - rosreestr.gov.ru.
Технический план создаётся в электронном виде и заверяется электронной подписью специалиста. Этот документ будет использоваться на следующих этапах, включая внесение изменений в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).
После завершения всех работ необходимо уведомить орган, осуществляющий согласование. Это можно сделать:
К уведомлению нужно приложить технический план. Уполномоченный орган проведёт комиссионное обследование помещения и составит акт приёмки, который подтверждает соответствие выполненных работ проекту и нормативным требованиям.
Перепланировка считается завершённой только после утверждения акта.
Заключительный этап — внесение изменений в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). На этом этапе обновляется информация о:
Только после внесения изменений в ЕГРН перепланировка считается полностью завершённой с юридической точки зрения.
Мокрая зона — это место в квартире, где подключены водопровод и канализация. Это зоны с повышенной влажностью, подверженные протечкам и воздействию воды.
В квартире к мокрым точкам относятся:
Для таких помещений гидроизоляция пола обязательна по строительным нормам.
Кухня относится к мокрым зонам, так как там есть водопроводные подключения (раковина, посудомоечная машина). Однако гидроизоляция кухни может быть сделана добровольно. Обязательной нет.
В современных новостройках объединённые санузлы стали стандартом, но в старых домах такие помещения часто разделены перегородкой. Объединение этих зон может стать отличным решением.
Есть два основных способа:
Простое объединение.
Объединение с расширением площади.
В хрущёвках:
В панельных домах:
В кирпичных домах:
Расширить туалет, ванную или санузел за счёт коридора, прихожей, кладовки или гардеробной можно в большинстве случаев. Однако при согласовании инспекция проверяет планы БТИ соседей сверху и снизу. Если сосед снизу уже увеличил жилую комнату за счёт коридора, вы не сможете расширить мокрую зону на ту же территорию.
Это также возможно, но при соблюдении следующих условий:
Расширять санузел или ванную на территорию кухни запрещено. Исключение — если квартира находится на первом этаже или под ней нежилое помещение, а также если это двухуровневая квартира.
Кухню нельзя расширить на жилую комнату, если снизу находится жилое помещение. Это возможно только на первом этаже или над нежилыми помещениями.
Такое расширение разрешено только на последнем этаже, чтобы не ухудшить жилищные условия соседей.
Встроенные шкафы, кладовки и подсобки можно присоединить к кухне, если они не имеют входа из жилой комнаты.
Перенос мокрой зоны возможен. Например, кухню-нишу можно устроить в коридоре при наличии электроплиты. Санузел также допускается переносить в нежилые помещения, такие как кладовки.
Свободная планировка не освобождает от соблюдения строительных норм. Перепланировка мокрых зон должна учитывать утверждённое планировочное решение застройщика.
Гидроизоляция обязательна для всех мокрых зон, чтобы предотвратить протечки. Работы фиксируются актами скрытых работ.
Для узаконивания переноса мокрой зоны нужно получить разрешение в надзорных органах, предоставив проект и акты скрытых работ. Процедура аналогична согласованию любой перепланировки.
Балкон и лоджия имеют разную конструкцию. Балкон выступает за пределы фасада здания, а лоджия встроена в его контур, окружена стенами с трёх сторон и только одной стороной открыта наружу. Эти различия важно учитывать при перепланировке.
Прямое объединение лоджии или балкона с кухней, то есть полное удаление перегородки, запрещено в большинстве случаев. Однако возможно демонтировать подоконный блок и установить так называемое французское окно — стеклянную конструкцию, которая сохраняет границы помещений и освещение.
Французское окно представляет собой прозрачную перегородку, которая может быть раздвижной или распашной. Оно выполняет сразу несколько функций: разделяет тёплую и холодную зоны, удерживает тепло, пропускает свет и сохраняет эстетичный вид. Для установки французского окна необходимо указать его в проекте перепланировки, включая теплотехнические расчёты.
Объединение возможно только в определённых типах домов и при соблюдении условий:
Особенности:
Запрещено переносить радиаторы центрального отопления на балкон или лоджию. Это ухудшает тепловой контур дома и нарушает работу системы отопления. Обычно радиатор переносят на соседнюю стену внутри кухни.
Чтобы объединение было законным, необходимо:
1. Учесть конструкцию дома.
2. Разработать проект перепланировки, включающий теплотехнические расчёты.
3. Согласовать перепланировку в органах надзора.
4. Утеплить и остеклить балкон или лоджию.
5. Демонтировать подоконный блок и установить французское окно.
Работы должны выполняться только после получения официального разрешения. Отказ от согласования может привести к штрафам и необходимости возвращать квартиру к исходному состоянию.
Да, это возможно, однако при этом необходимо соблюдать определённые правила:
Возможность переноса кухни зависит от расположения квартиры в доме и планировки соседей сверху и снизу.
На первом этаже:
На средних этажах:
На верхнем этаже
Перед согласованием перепланировки важно проверить фактическое расположение помещений в соседних квартирах, так как они могли быть изменены из-за предыдущих перепланировок.
Размер кухни зависит от её типа:
Если площадь кухни меньше указанных значений, согласовать перепланировку невозможно. Дополнительно кухня должна быть прямоугольной формы. Небольшие выступы допускаются, но зигзагообразная форма не одобряется.
Кухни с газовыми плитами подчиняются более строгим требованиям:
В 2020 году требование об обязательной установке двери между кухней и жилой комнатой было отменено. Теперь владельцы могут оставить дверной проём без двери, если это соответствует проекту.
Для устройства кухни-ниши в коридоре с газовой плитой можно заменить её на электрическую, что упростит согласование перепланировки.
Кухня-ниша должна соответствовать следующим требованиям:
Кухня-ниша в коридоре требует обязательного согласования, так как это является перепланировкой.
Самостоятельно выполнять такие работы строго запрещено из-за повышенной опасности газового оборудования.
Согласование зависит от масштаба изменений. Если перенос на значительное расстояние (за пределами длины шланга):
Газовые приборы отражены в плане БТИ, и все изменения их расположения должны быть внесены в документацию.
Внутридомовая система отопления включает в себя трубопроводы, устройства и оборудование, которые обеспечивают приём, учёт, регулировку и передачу тепловой энергии в квартиры, а также возврат теплоносителя в общедомовую сеть. Такие системы регулируются нормативами, включая пункт 3.8 ГОСТ Р 56501-2015.
Запрещено переносить радиаторы отопления на лоджии и балконы.
Радиаторы, подключённые к общедомовой системе горячего водоснабжения или центрального отопления, нельзя устанавливать в холодных зонах, таких как балконы и лоджии. Это нарушает тепловой баланс здания и приводит к изменению работы всей системы отопления.
Любые изменения в системе отопления, включая перенос радиаторов, требуют разработки проектной документации и согласования с органами местного самоуправления. Это регулируется Жилищным кодексом РФ и соответствующими правилами.
Согласно Правилам предоставления коммунальных услуг (п. 35, подпункт "в"), запрещено:
Установка индивидуальных систем отопления в многоквартирных домах запрещена. Это подразумевает отключение стояков и другого оборудования от общей системы, что может привести к нарушению работы всей системы теплоснабжения.
Если собственник желает отключить свою квартиру от общей системы отопления многоквартирного дома, это возможно только при переустройстве системы отопления в целом. Такая возможность должна быть подтверждена схемой теплоснабжения дома и согласована с органами местного самоуправления.
Отопление является частью систем инженерно-технического обеспечения, которые включают водоснабжение, канализацию, вентиляцию, газоснабжение и другие системы, обеспечивающие безопасность и комфорт. Любые изменения в этих системах должны проходить обязательное согласование.
Разделение комнаты на две изолированные зоны — сложная перепланировка, которая требует подготовки проекта и внесения изменений в планы БТИ. Здесь основное внимание уделяется нагрузке на перекрытия, поэтому возведение любых перегородок должно быть рассчитано с учётом допустимой нагрузки.
Вот некоторые варианты разделения:
1.Установка межкомнатной перегородки или арки. Перегородки могут быть выполнены из гипсокартона, пеноблоков и других лёгких материалов.
2. Разделение колоннами. Этот вариант сложнее в проектировании, но колонны из прочного материала могут выполнять роль несущей конструкции.
3. Разделение коридором. Такое решение позволяет получить две изолированные комнаты с дополнительным пространством.
Особое внимание нужно уделить минимальной площади образуемых помещений и наличию естественного освещения (особенно для однокомнатных квартир). Эти параметры являются ключевыми требованиями при согласовании перепланировки, независимо от типа дома - "хрущёвка", "сталинка" или современные постройки
Например, установить стационарные перегородки. Использовать лёгкие материалы, такие как гипсокартон или стекло, чтобы сохранить освещение в обеих зонах. Или возвести стены и получить полноценные изолированные помещения (требует дополнительных усилий для организации естественного освещения).
Здесь важно учитывать межкомнатные проёмы. Раздвижные двери помогут сохранить свет и зрительно увеличить пространство.
Некоторые способы разделения комнаты не требуют согласования. Например, использование мебели, штор, ширм или других мобильных конструкций.
Антресоль представляет собой разновидность встроенного шкафа, расположенного под потолком, чаще всего на кухне. Для проведения работ по организации антресоли необходимо учитывать ряд особенностей:
Демонтаж антресоли в жилом или нежилом помещении обычно не требует согласования. Это связано с тем, что информация об антресолях не отражается в технической документации БТИ, и их демонтаж не изменяет исходную планировку помещения. Таким образом, снос антресоли не считается перепланировкой.
Также не требует согласования, если работы не предполагают вмешательства в несущие стены или изменение существующей планировки.
Если установка антресоли включает вмешательство в несущие стены или перегородки, согласование становится обязательным. Процедура включает:
Перенос или изменение дверного проёма считается перепланировкой. В зависимости от типа стены и масштаба изменений процесс может быть упрощённым.
Во многих квартирах межкомнатные стены являются ненесущими, что значительно упрощает процесс согласования. В таких случаях перепланировку можно выполнить "по эскизу":
Убедитесь, что стена действительно ненесущая, чтобы избежать осложнений в процессе согласования.
Если дверной проём затрагивает несущую стену - это более сложный процесс:
1. Перенос дверного проёма.
2. Расширение проёма.
3. Изменение направления открывания двери.
4. Проём в несущей стене между жилой комнатой и кухней.
Перепланировка или переустройство квартиры запрещены, если они:
Эти ограничения установлены в соответствии с п. 1.7.2 постановления Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 (с изм. от 22.06.2022) "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда".
Согласно Постановлению Правительства Москвы от 25.10.2011 N 508-ПП (п. п. 9.1, 9.5, 9.7, 9.8, 9.9), при перепланировке запрещается:
Согласно части 2 статьи 29 Жилищного кодекса РФ, к самовольным относятся:
А) Демонтаж или возведение перегородок без предварительного одобрения.
Б) Перенос мокрых зон или кухни, не соответствующий строительным нормам.
В) Установка оборудования, влияющего на инженерные коммуникации, без согласования.
Лицо, самовольно переустроившее или перепланировавшее помещение, несёт ответственность в соответствии с законодательством. Это может включать:
Суммы штрафов регламентируются статьёй 7.21 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (КоАП РФ):
Положениями главы 4 ЖК РФ с 8 января 2019 года установлен порядок проведения переустройства и (или) перепланировки как жилых, так и нежилых помещений в многоквартирном доме.
Таким образом, осуществление собственником нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, работ по переустройству и (или) перепланировке должно происходить с соблюдением норм ЖК РФ:
Мы уже знаем, что перепланировка и переустройство касаются изменений внутренних параметров помещения в многоквартирном доме. Однако бывают случаи, когда с одновременным изменением внутренних параметров изменяются и внешние.
Например:
Таким образом, работы, проводимые в отношении здания (сооружения) или помещения, которое в нем находится, и в результате которых изменены параметры самого дома (его части) либо произведена замена, восстановление несущих конструкций, являются реконструкцией.
Согласование реконструкции осуществляется в ином порядке, установленном Градостроительным кодексом РФ, и требует обязательного согласия всех собственников.
Если у вас есть вопросы, напишите нам или звоните по телефону.