РУКОВОДСТВО ПО ПЕРЕПЛАНИРОВКЕ

Квартира — это жилое помещение!

Важно понимать, что термин "жилое помещение" всегда включает квартиры, но может также применяться к другим объектам, пригодным для проживания:

А) Индивидуальные жилые дома;

Б) Комнаты в коммунальных квартирах;

В) Помещения в общежитиях.

Термин "жилое помещение" — универсальный, поэтому широко используется во всех нормативных актах, касающихся перепланировки. Это позволяет избежать путаницы и неоднозначных трактовок.

Критерии "жилого" - пригодность для проживания, соответствие помещения санитарным и техническим нормам.

Где располагаются квартиры?

Классическое место расположения квартир — это многоквартирные жилые дома. Такие дома состоят из двух и более квартир, имеют общие элементы инфраструктуры, такие как:

• Лестничные клетки;
• Лифты;
• Инженерные коммуникации (водоснабжение, канализацию, вентиляцию, отопление);
• Подвалы;
• Чердаки.

В редких случаях встречаются квартиры, расположенные в индивидуальных жилых домах - малоэтажное строительство, таунхаусы или дуплексы.

Зачем изменять пространство?

Потребность в этом возникает по нескольким основным причинам - функциональность, эстетика и комфорт.

Например, это семейные обстоятельства — расширение семьи, когда требуется больше пространства. Или неудобства стандартной планировки. А также эстетические предпочтения — обновить пространство, чтобы оно отражало индивидуальность и соответствовало современным тенденциям дизайна.

Чтобы понять, относится ли изменение пространства к перепланировке или переустройству, важно разобраться в этих терминах и их отличиях.

Что такое перепланировка квартиры?

Перепланировка — это изменения в планировке квартиры, которые затрагивают стены, перегородки, проёмы и иные элементы конструкции. Она включает:

• Перенос или разборку перегородок.
• Создание новых или изменение существующих дверных проёмов.
• Увеличение площади жилых комнат за счёт вспомогательных помещений (например, коридоров или кладовок).
• Объединение или разукрупнение помещений (например, совмещение кухни и гостиной).

Перепланировка квартиры влечёт за собой необходимость внесения изменений в ЕГРН о границах и (или) площади помещения (помещений) или осуществления государственного кадастрового учёта образованных помещений и государственной регистрации права на них.

Что такое переустройство квартиры?

Переустройство — это изменения, связанные с инженерными системами и коммуникациями, без изменения планировки. Оно включает:

• Установку, замену или перенос сантехнического оборудования (например, перенос унитаза, ванны или раковины).
• Установку бытовых электроплит взамен газовых плит.
• Прокладку новых трубопроводов, канализационных или отопительных систем.
• Установку или замену системы вентиляции, кондиционирования.
• Перенос газового оборудования.

Переустройство затрагивает инженерные сети и оборудование, но не меняет планировку, как это происходит при перепланировке. Переустройство требует внесения изменений в технический паспорт помещения (ч. 1 ст. 25 ЖК РФ).

Как отличить перепланировку от переустройства?

Если изменения затрагивают стены, перегородки или дверные проёмы — это перепланировка.

Если изменения связаны с коммуникациями или оборудованием (сантехника, газ, отопление) — это переустройство.

Если изменения включают и то, и другое (например, перенос стены с одновременным переносом батареи отопления), это комбинированный случай, который потребует согласования как перепланировки, так и переустройства.

Примеры для наглядности:

Перепланировка:

• Убираете стену между кухней и гостиной, чтобы создать кухню-гостиную.
• Увеличиваете ванную комнату за счёт коридора.
• Делаете новую перегородку для зонирования спальни.

Переустройство:

• Переносите ванну в другое место в пределах санузла.
• Устанавливаете новую раковину в кухне, требующую прокладки дополнительных труб.
• Переводите квартиру с газовой плиты на электрическую.

Изменение пространства — это всегда перепланировка или переустройство?

Нет, существует ряд изменений, которые не подпадают под эти категории, и их не требуется согласовывать. Например:

Изменения, не требующие согласования:

• Косметический ремонт — замена обоев, покраска стен, укладка ламината или плитки. Замена дверей, окон (если они не затрагивают несущие конструкции). Установка натяжного потолка.
• Перестановка мебели — перенос или смена мебели в пределах одной комнаты или квартиры.
• Установка встроенной мебели — шкафы-купе или кухни, которые не требуют демонтажа стен или изменения инженерных систем.
• Декоративные изменения — зонирование пространства при помощи штор, ширм или лёгких раздвижных конструкций, не являющихся стационарными.

Таким образом, изменение пространства становится перепланировкой или переустройством только тогда, когда оно затрагивает конструктивные элементы или инженерные системы квартиры.

Планировочные решения

Это комплекс документов, который создаётся дизайнером на основе пожеланий клиента и с учётом строительных норм и правил. В них дизайнер предлагает будущую перепланировку или переустройство квартиры и показывает клиенту, как изменится его пространство.

На плане помещения дизайнер отражает текущую планировку, отмечая стены, перегородки, инженерные системы, и указывает изменения, которые будут произведены.

Важно

Результаты будущей перепланировки должны быть чёткими и понятными как для клиента, так и для специалистов, которые будут заниматься реализацией проекта. Например, для инженера-проектировщика, который будет заниматься подготовкой проекта перепланировки (переустройства) для последующего согласования.

Для этого дизайнер должен обозначить все изменения. Во-первых, это текстовая часть, где требуется описать концепцию изменений. Здесь важно указать, какие цели преследуются: улучшение функциональности, создание комфортных зон для жизни или работы и т.д.

Во-вторых, графическая часть — чертежи, планы и схемы. На них указаны все изменения: сносимые перегородки, новые проёмы, расширенные помещения. Все чертежи должны быть выполнены в едином и понятном масштабе, например, 1:50 или 1:100. Иметь чёткую структуру оформления.

Что должно быть указано на чертежах?

• Название объекта (например, "План до перепланировки", "План после перепланировки").
• Масштаб чертежа.
• Условные обозначения (разрушенные стены, новые перегородки, точки подключения коммуникаций).

Все элементы на плане (стены, двери, окна, оборудование) должны быть чётко вычерчены с указанием точных размеров. Важно проставить ширину проёмов, толщину стен, высоту потолков и длину и ширину комнат.

Цветовые обозначения

Для повышения наглядности рекомендуется использовать цветовые обозначения:

• Синим цветом — элементы, которые останутся неизменными.
• Красным цветом — элементы, которые будут демонтированы.
• Зелёным цветом — новые конструкции и перегородки.

Если речь идет о переустройстве, отражаются изменения в коммуникациях: перенос сантехнического оборудования, прокладка новых труб или электросетей. Графика должна быть максимально точной, с соблюдением масштабов и обозначений.

Какое лучше использовать ПО?

Для создания чертежей рекомендуется работать в специализированных программах, таких как ArchiCAD.

Почему дизайнер не занимается согласованием?

Согласование перепланировки (переустройства) квартиры требует глубоких знаний строительных норм и правил (СНиП, ГОСТ, СанПиН), а также законодательства. Поэтому только члены СРО имеют право разрабатывать такие проекты.

Например, инженер-проектировщик. Он обязан быть членом саморегулируемой организации (СРО) в области проектирования и строительства, так как это предусмотрено законодательством Российской Федерации.

Его членство в СРО:

• Подтверждает квалификацию.
• Обеспечивает контроль за качеством работ.
• Даёт ему право разрабатывать проекты перепланировки и переустройства квартиры.

Кто может быть членом СРО?

Членами саморегулируемых организаций могут быть:

• Компании, занимающиеся проектированием и строительством.
• Индивидуальные предприниматели (ИП), работающие в сфере проектирования.

Зачем дизайнеру нужно знать правила согласования перепланировки (переустройства) квартиры?

Дизайнер интерьера не обязан заниматься согласованием перепланировки, но он должен понимать весь процесс. В первую очередь это необходимо для создания реальных и выполнимых проектов.

Почему важно в этом разбираться ?

Дизайнер должен понимать, какие изменения в квартире требуют согласования, а какие можно выполнить без лишних сложностей.

Более того, знание этапов согласования позволит дизайнеру заранее учесть ограничения и избежать разработки идей, которые невозможно реализовать.

Как это влияет на выбор клиента?

Клиенты чаще всего выбирают дизайнеров, которые:

• Не только предлагают креативные идеи, но и знают, как их реализовать с учётом правовых и технических норм.
• Могут разъяснить порядок действий, что делает их более компетентными и надёжными специалистами.
• Понимают процесс согласования и могут объяснить клиенту, какие шаги предстоит пройти.

7 шагов для согласования перепланировки (переустройства) квартиры

Шаг 1. Подготовка проекта перепланировки (переустройства)

Для этого необходимо обратиться в организацию или к индивидуальному предпринимателю, которые имеют членство в саморегулируемой организации (СРО). Только специалисты, входящие в СРО, имеют право на подготовку документов, которые затем можно подать на согласование. Это обязательное требование законодательства.

Шаг 2. Подача заявления в уполномоченный орган

Следующий шаг — обращение в орган местного самоуправления с заявлением о перепланировке или переустройстве квартиры. К заявлению прилагаются необходимые документы, включая проект перепланировки.

В Краснодаре, например, за согласование отвечает МКУ "Горжилхоз", отдел по работе межведомственной комиссии.

Документы можно подать:

• Напрямую в уполномоченный орган.
• Через многофункциональные центры (МФЦ).

Шаг 3. Получение разрешения

После подачи документов орган, ответственный за согласование, в течение 45 дней принимает решение. Разрешение на перепланировку становится официальным основанием для проведения работ.

Шаг 4. Проведение перепланировки (переустройства)

На данном этапе работы выполняются в строгом соответствии с проектной документацией и решением о согласовании. Это может включать демонтаж и возведение перегородок, перенос инженерных систем или другие изменения, указанные в проекте.

Шаг 5. Подготовка технического плана квартиры

Для этого необходимо привлечь кадастрового инженера, который является членом СРО кадастровых инженеров.

Сведения о кадастровых инженерах содержатся в государственном реестре кадастровых инженеров, размещённом на официальном сайте Росреестра - rosreestr.gov.ru.

Технический план создаётся в электронном виде и заверяется электронной подписью специалиста. Этот документ будет использоваться на следующих этапах, включая внесение изменений в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

Шаг 6. Уведомление об окончании работ

После завершения всех работ необходимо уведомить орган, осуществляющий согласование. Это можно сделать:

• Напрямую в уполномоченном органе.
• Через МФЦ.

К уведомлению нужно приложить технический план. Уполномоченный орган проведёт комиссионное обследование помещения и составит акт приёмки, который подтверждает соответствие выполненных работ проекту и нормативным требованиям.

Шаг 7. Внесение изменений в ЕГРН

Заключительный этап — внесение изменений в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). На этом этапе обновляется информация о:

• Границах квартиры.
• Площади и других характеристиках помещения.

Что можно и нельзя в перепланировке квартиры

Перепланировка мокрых зон

Мокрая зона — это место в квартире, где подключены водопровод и канализация. Это зоны с повышенной влажностью, подверженные протечкам и воздействию воды.

В квартире к мокрым точкам относятся:

• Ванная комната – душ, ванна, умывальник, унитаз, стиральная машина.
• Санузел (туалет) – унитаз, биде, иногда умывальник.
• Прачечная (если есть) – подключение для стиральной и сушильной машин.
• Кухня – мойка, посудомоечная машина.

Для таких помещений гидроизоляция пола обязательна по строительным нормам.

Объединение ванной комнаты с туалетом

В современных новостройках объединённые санузлы стали стандартом, но в старых домах такие помещения часто разделены перегородкой. Объединение этих зон может стать отличным решением.

Преимущества объединения санузла

• Дополнительное пространство для установки стиральной машины, полотенцесушителя или шкафов.
• Больше возможностей для дизайнерского оформления.
• Удобство уборки и затрат на ремонт.

Как объединить ванную и туалет?

Есть два основных способа:

Простое объединение.

• Демонтаж перегородки между ванной и туалетом.
• Укладка гидроизоляции.
• Замена и переустановка сантехники.

Объединение с расширением площади.

• Удаление перегородки и увеличение площади за счёт коридора, кладовки или гардеробной.

Особенности объединения в разных типах домов

В хрущёвках:

• Перегородка между ванной и туалетом обычно не является несущей, что упрощает демонтаж.
• Расширение санузла за счёт коридора возможно и позволяет разместить дополнительные элементы, например стиральную машину.
• Размеры технических коробов должны быть строго соблюдены, даже если короб занимает больше пространства, чем сами трубы. Уменьшать короб нельзя, но его размеры можно увеличить.

В панельных домах:

• Перегородка может быть несущей, что требует согласования с проектным институтом (например, МНИИТЭП в Москве).
• Технические короба, обычно расположенные за унитазом, нельзя демонтировать. Они являются общедомовым имуществом и обеспечивают доступ к стоякам.

В кирпичных домах:

• Перегородки между санузлом могут содержать стояки канализации или вентиляционные шахты, которые запрещено убирать.
• Если такая стена разделяет ванную и туалет, объединение невозможно.

Что запрещено при объединении

• Снос вентиляционных шахт или уменьшение размеров технических коробов.
• Установка сантехники без гидроизоляции.

Хотим увеличить мокрую зону!

1. За счёт коридора

Расширить туалет, ванную или санузел за счёт коридора, прихожей, кладовки или гардеробной можно в большинстве случаев. Однако при согласовании инспекция проверяет планы БТИ соседей сверху и снизу. Если сосед снизу уже увеличил жилую комнату за счёт коридора, вы не сможете расширить мокрую зону на ту же территорию.

2. За счёт жилой комнаты

Это также возможно, но при соблюдении следующих условий:

• Квартира расположена на первом этаже.
• Под квартирой находятся нежилые помещения (офисы, торговые площади).

3. За счёт кухни

Расширять санузел или ванную на территорию кухни запрещено. Исключение — если квартира находится на первом этаже или под ней нежилое помещение, а также если это двухуровневая квартира.

А как увеличить кухню?

1. За счёт жилой комнаты

Кухню нельзя расширить на жилую комнату, если снизу находится жилое помещение. Это возможно только на первом этаже или над нежилыми помещениями.

2. За счёт санузла

Такое расширение разрешено только на последнем этаже, чтобы не ухудшить жилищные условия соседей.

3. За счёт коридора и других нежилых помещений

Встроенные шкафы, кладовки и подсобки можно присоединить к кухне, если они не имеют входа из жилой комнаты.

Хотим перенести мокрую зону в другое место

Перенос мокрой зоны возможен. Например, кухню-нишу можно устроить в коридоре при наличии электроплиты. Санузел также допускается переносить в нежилые помещения, такие как кладовки.

Мокрые зоны в квартирах свободной планировки

Свободная планировка не освобождает от соблюдения строительных норм. Перепланировка мокрых зон должна учитывать утверждённое планировочное решение застройщика.

Гидроизоляция мокрых зон

Гидроизоляция обязательна для всех мокрых зон, чтобы предотвратить протечки. Работы фиксируются актами скрытых работ.

Запрещённые виды работ

• Создание душа с несъёмным поддоном.
• Установка мокрых зон на балконах и лоджиях.
• Демонтаж вентиляционных коробов.
• Установка отключающих устройств на общедомовых сетях.

Объединение балкона или лоджии с кухней

Чем отличается балкон от лоджии

Балкон и лоджия имеют разную конструкцию. Балкон выступает за пределы фасада здания, а лоджия встроена в его контур, окружена стенами с трёх сторон и только одной стороной открыта наружу. Эти различия важно учитывать при перепланировке.

Можно ли объединить лоджию с кухней

Прямое объединение лоджии или балкона с кухней, то есть полное удаление перегородки, запрещено в большинстве случаев. Однако возможно демонтировать подоконный блок и установить так называемое французское окно — стеклянную конструкцию, которая сохраняет границы помещений и освещение.

Французское окно представляет собой прозрачную перегородку, которая может быть раздвижной или распашной. Оно выполняет сразу несколько функций: разделяет тёплую и холодную зоны, удерживает тепло, пропускает свет и сохраняет эстетичный вид. Для установки французского окна необходимо указать его в проекте перепланировки, включая теплотехнические расчёты.

Когда допускается объединение балкона с кухней

Объединение возможно только в определённых типах домов и при соблюдении условий:

• Монолитные дома.
• Панельные, блочные или кирпичные дома, если стена между кухней и балконом не является несущей.

Особенности:

• В панельных домах порожек на входе на балкон нельзя убирать, так как он выполняет роль несущего элемента и теплоизоляции.
• В домах, построенных по проектам МНИИТЭП после 2007 года, демонтаж подоконного блока запрещён.
• Противопожарные нормы требуют, чтобы ширина простенков соответствовала установленным значениям (например, не менее 1,2 м).

Как правильно объединить балкон с кухней

Чтобы объединение было законным, необходимо:

1. Учесть конструкцию дома.

2. Разработать проект перепланировки, включающий теплотехнические расчёты.

3. Согласовать перепланировку в органах надзора.

4. Утеплить и остеклить балкон или лоджию.

5. Демонтировать подоконный блок и установить французское окно.

Как перенести кухню в другие комнаты?

Да, это возможно, однако при этом необходимо соблюдать определённые правила:

• Под кухней не должно быть жилых комнат.
• Над кухней не должны располагаться санузлы.
• Площадь кухни-ниши должна быть не менее 5 м² для однокомнатных квартир и 8 м² для остальных.
• Кухня должна быть преимущественно прямоугольной формы.

Куда можно перенести кухню

Возможность переноса кухни зависит от расположения квартиры в доме и планировки соседей сверху и снизу.

На первом этаже:

• Кухню можно перенести практически в любое место, если над ней не будет находиться санузел.

На средних этажах:

• Кухню можно разместить только в коридоре или нежилой зоне, при условии, что над ней не будет санузла.

На верхнем этаже

• Перенос кухни возможен как в коридор, так и на место санузла.

Перед согласованием перепланировки важно проверить фактическое расположение помещений в соседних квартирах, так как они могли быть изменены из-за предыдущих перепланировок.

Минимальный размер кухни

Размер кухни зависит от её типа:

• Для изолированной кухни минимальная площадь составляет 8 м².
• Для кухни-ниши — 5 м² в однокомнатных квартирах и 8 м² в многокомнатных.

Если площадь кухни меньше указанных значений, согласовать перепланировку невозможно. Дополнительно кухня должна быть прямоугольной формы. Небольшие выступы допускаются, но зигзагообразная форма не одобряется.

Перенос кухни с газовой плитой

Кухни с газовыми плитами подчиняются более строгим требованиям:

• Перенос возможен только после согласования с газоснабжающей организацией и разработки проекта.
• Газовые трубы нельзя прокладывать через жилые комнаты.
• Между кухней с газовой плитой и жилой зоной должна быть перегородка или дверной проём.

В 2020 году требование об обязательной установке двери между кухней и жилой комнатой было отменено. Теперь владельцы могут оставить дверной проём без двери, если это соответствует проекту.

Для устройства кухни-ниши в коридоре с газовой плитой можно заменить её на электрическую, что упростит согласование перепланировки.

Устройство кухни-ниши

Кухня-ниша должна соответствовать следующим требованиям:

• Площадь не менее 5 м² для однокомнатных квартир и 8 м² для остальных.
• Прямоугольная форма.
• Зона кухни должна быть визуально отделена от зоны гостиной, например, с помощью арок, различных напольных покрытий или мебели.

Кухня-ниша в коридоре требует обязательного согласования, так как это является перепланировкой.

Согласование переноса газовой плиты

Согласование зависит от масштаба изменений. Если перенос на значительное расстояние (за пределами длины шланга):

• Требуется разработка проектной документации, так как это предполагает удлинение газовой подводки или переварку труб.
• Проект следует заказывать у газоснабжающей организации.
• Пакет документов включает техническое заключение, проект перепланировки и проект от газовой службы.

Требования к установке газовых плит

• Запорный вентиль должен находиться в непосредственной близости от стояка.
• Этажные газовые стояки запрещено переносить.
• Газовые плиты нельзя устанавливать рядом со стенами из воспламеняемых материалов.
• Расстояние от плиты до мойки должно быть не менее 30 см.

Технические правила переноса

• Работы проводятся только после отключения плиты от газовой сети и установки заглушки.
• Если используется гибкий шланг, его нельзя прокладывать через стены. В таких случаях применяется стальная гильза, а гибкий шланг подключается только на выходе.
• Все работы выполняются сотрудниками сертифицированной газовой службы, что гарантирует соблюдение норм безопасности.

Отопление в квартире

Внутридомовая система отопления включает в себя трубопроводы, устройства и оборудование, которые обеспечивают приём, учёт, регулировку и передачу тепловой энергии в квартиры, а также возврат теплоносителя в общедомовую сеть. Такие системы регулируются нормативами, включая пункт 3.8 ГОСТ Р 56501-2015.

Радиаторы, подключённые к общедомовой системе горячего водоснабжения или центрального отопления, нельзя устанавливать в холодных зонах, таких как балконы и лоджии. Это нарушает тепловой баланс здания и приводит к изменению работы всей системы отопления.

Переустройство системы отопления

Любые изменения в системе отопления, включая перенос радиаторов, требуют разработки проектной документации и согласования с органами местного самоуправления. Это регулируется Жилищным кодексом РФ и соответствующими правилами.

Запреты на самостоятельные изменения

Согласно Правилам предоставления коммунальных услуг (п. 35, подпункт "в"), запрещено:

• Демонтировать или отключать радиаторы отопления, предусмотренные проектной документацией.
• Увеличивать площадь нагрева отопительных приборов без согласования.
• Устраивать полы с подогревом, подключённые к системе отопления или горячего водоснабжения.

Индивидуальные источники тепла

Установка индивидуальных систем отопления в многоквартирных домах запрещена. Это подразумевает отключение стояков и другого оборудования от общей системы, что может привести к нарушению работы всей системы теплоснабжения.

Как отключить квартиру от системы отопления

Если собственник желает отключить свою квартиру от общей системы отопления многоквартирного дома, это возможно только при переустройстве системы отопления в целом. Такая возможность должна быть подтверждена схемой теплоснабжения дома и согласована с органами местного самоуправления.

Разделение комнаты на две

Разделение комнаты на две изолированные зоны — сложная перепланировка, которая требует подготовки проекта и внесения изменений в планы БТИ. Здесь основное внимание уделяется нагрузке на перекрытия, поэтому возведение любых перегородок должно быть рассчитано с учётом допустимой нагрузки.

Вот некоторые варианты разделения:

1.Установка межкомнатной перегородки или арки. Перегородки могут быть выполнены из гипсокартона, пеноблоков и других лёгких материалов.

2. Разделение колоннами. Этот вариант сложнее в проектировании, но колонны из прочного материала могут выполнять роль несущей конструкции.

3. Разделение коридором. Такое решение позволяет получить две изолированные комнаты с дополнительным пространством.

Как разделить?

Например, установить стационарные перегородки. Использовать лёгкие материалы, такие как гипсокартон или стекло, чтобы сохранить освещение в обеих зонах. Или возвести стены и получить полноценные изолированные помещения (требует дополнительных усилий для организации естественного освещения).

Здесь важно учитывать межкомнатные проёмы. Раздвижные двери помогут сохранить свет и зрительно увеличить пространство.

Разделить без согласования?

Некоторые способы разделения комнаты не требуют согласования. Например, использование мебели, штор, ширм или других мобильных конструкций.

Примеры разделения комнаты

• На две детские комнаты. Подходит для семей с детьми, которым требуется личное пространство. Позволяет обособить зоны для каждого ребёнка.
• На спальню и детскую. Чаще встречается в однокомнатных квартирах. Помогает разграничить зоны для родителей и ребёнка.
• На спальню и гостиную. Популярное решение, которое позволяет создать место для отдыха и общения.
• На детскую и гостиную. Редкий, но возможный вариант, особенно в просторных квартирах.

Перепланировка с антресолями

Антресоль представляет собой разновидность встроенного шкафа, расположенного под потолком, чаще всего на кухне. Для проведения работ по организации антресоли необходимо учитывать ряд особенностей:

• Конструкция должна размещаться только в одном помещении, не затрагивая общедомовое имущество или фасадные границы дома.
• Размер антресоли не должен превышать 40% от общей площади помещения. В противном случае её возведение может быть классифицировано как устройство антресольного этажа, что считается реконструкцией многоквартирного дома и требует согласования с учетом особенностей законодательства.
• В помещении допускается размещение только одной антресоли.
• Антресоль следует располагать на высоте не менее половины общей высоты помещения.
• Запрещено размещать на антресоли сантехническое оборудование, газовые и электрические плиты, а также ванны, душевые, туалеты и кухни.
• Требования к внешнему виду конструкции отсутствуют.

Установка и демонтаж антресоли

Демонтаж антресоли в жилом или нежилом помещении обычно не требует согласования. Это связано с тем, что информация об антресолях не отражается в технической документации БТИ, и их демонтаж не изменяет исходную планировку помещения. Таким образом, снос антресоли не считается перепланировкой.

Установка антресоли

Также не требует согласования, если работы не предполагают вмешательства в несущие стены или изменение существующей планировки.

Когда согласование обязательно

Если установка антресоли включает вмешательство в несущие стены или перегородки, согласование становится обязательным. Процедура включает:

• Подготовку проектной документации.
• Получение технического заключения о состоянии несущих конструкций. Если работы уже выполнены, заключение должно подтвердить их безопасность.
• Получение санитарно-эпидемиологического заключения от Роспотребнадзора.
• Согласование проекта в межведомственной комиссией.
• Подготовку технического плана и подачу документов на регистрацию в ЕГРН.

Перепланировка дверных проёмов

Перенос или изменение дверного проёма считается перепланировкой. В зависимости от типа стены и масштаба изменений процесс может быть упрощённым.

Перепланировка дверных проёмов в ненесущих стенах

Во многих квартирах межкомнатные стены являются ненесущими, что значительно упрощает процесс согласования. В таких случаях перепланировку можно выполнить "по эскизу":

• Все изменения отмечаются на поэтажном плане БТИ.
• Предварительное разрешение на начало работ не требуется.
• После завершения перепланировки подаётся заявление на приёмку квартиры в уполномоченный орган.

Перепланировка дверных проёмов в несущих стенах

Если дверной проём затрагивает несущую стену - это более сложный процесс:

• Разрабатывается проект перепланировки на основе технического заключения, подтверждающего безопасность вносимых изменений.
• Часто требуется усиление стены с использованием металлоконструкций.

Наиболее частые варианты перепланировки дверных проёмов:

1. Перенос дверного проёма.

• Часто сопровождается демонтажем всей перегородки и устройством новой стены.
• Минимальная ширина проёма для санузла составляет 600 мм, для жилых комнат — 700 мм.

2. Расширение проёма.

• В ненесущих стенах практически не имеет ограничений.
• В несущих стенах расширение требует предварительных расчётов и согласования.

3. Изменение направления открывания двери.

• В большинстве случаев не требует согласования, если дверь открывается внутри квартиры.
• Если дверь открывается в общий коридор, перепланировка должна соответствовать нормам пожарной безопасности.

4. Проём в несущей стене между жилой комнатой и кухней.

• Часто встречается в перепланировках, когда кухня соединяется с жилой зоной через несущую стену.

Случаи, когда перепланировка (переустройство) не допускается

Перепланировка или переустройство квартиры запрещены, если они:

А) Нарушают прочность или целостность несущих конструкций здания.

Б) Приводят к сбоям в работе инженерных систем и оборудования.

В) Ухудшают сохранность или внешний вид фасадов.

Г) Могут повлиять на противопожарные устройства и системы безопасности.

Эти ограничения установлены в соответствии с п. 1.7.2 постановления Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 (с изм. от 22.06.2022) "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда".

Дополнительные запреты для многоквартирных домов в Москве

Согласно Постановлению Правительства Москвы от 25.10.2011 N 508-ПП (п. п. 9.1, 9.5, 9.7, 9.8, 9.9), при перепланировке запрещается:

• Ухудшение условий эксплуатации дома и проживания граждан.
• Ликвидация или изменение сечения вентиляционных каналов, а также частичный или полный демонтаж вентиляционных и технических коробов.
• Установка или перенос радиаторов отопления, подключённых к общедомовой системе, на лоджии и балконы.
• Устройство полов с подогревом от общедомовых систем горячего водоснабжения или отопления.
• Нарушение строительных, санитарно-гигиенических, эксплуатационных норм и правил пожарной безопасности.

Ответственность за самовольное переустройство и перепланировку

Что считается самовольным?

Согласно части 2 статьи 29 Жилищного кодекса РФ, к самовольным относятся:

• Работы, выполненные без получения решения о согласовании.
• Изменения, проведённые с нарушением согласованного проекта.

Например:

А) Демонтаж или возведение перегородок без предварительного одобрения.

Б) Перенос мокрых зон или кухни, не соответствующий строительным нормам.

В) Установка оборудования, влияющего на инженерные коммуникации, без согласования.

Лицо, самовольно переустроившее или перепланировавшее помещение, несёт ответственность в соответствии с законодательством. Это может включать:

• Штрафы.
• Требование о приведении помещения в первоначальное состояние. Орган, осуществляющий надзор, указывает срок, в течение которого необходимо устранить нарушения. Работы оплачиваются за счёт нарушителя.

Какой размер денежного штрафа?

Суммы штрафов регламентируются статьёй 7.21 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (КоАП РФ):

• Для граждан: от 2 000 до 2 500 рублей.
• Для должностных лиц: от 4 000 до 5 000 рублей.
• Для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей: от 40 000 до 50 000 рублей.

Как избежать самовольной перепланировки

• Всегда согласовывайте проект перепланировки в органах местного самоуправления.
• Привлекайте инженеров и проектировщиков из СРО.
• Соблюдайте все строительные нормы и правила.

А если помещение нежилое?

Это не имеет принципиального значения.

Положениями главы 4 ЖК РФ с 8 января 2019 года установлен порядок проведения переустройства и (или) перепланировки как жилых, так и нежилых помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, осуществление собственником нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, работ по переустройству и (или) перепланировке должно происходить с соблюдением норм ЖК РФ:

• На основании проекта переустройства и (или) перепланировки.
• По согласованию с органом местного самоуправления.
• Согласно принятого органом местного самоуправления решения.

Квартиры свободной планировки

Квартиры со свободной планировкой – это жилые помещения, внутри которых не возводятся несущие перегородки (кроме капитальных стен и необходимых инженерных узлов).

Застройщик предлагает купить «пустое пространство» с возможностью обустроить его практически по своему усмотрению. Как правило, при такой планировке отсутствуют межкомнатные стены, но в ряде случаев они намечаются пеноблоками или кирпичами небольшой высоты.

Зачем строят такие квартиры?

В первую очередь, это выгодно для застройщика. Свободная планировка – способ сократить расходы, ускорить строительный цикл и расширить круг потенциальных покупателей, а также заработать на дополнительных услугах.

Например, такой застройщик предлагает покупателям нестандартный, более гибкий продукт, отличающийся от классических квартир «со спальнями» и «залами». Это элементы маркетинга при большой конкуренции на рынке недвижимости. Или застройщику не приходится тратить средства на возведение внутренних перегородок, без расходов на отделку.

Меньше межкомнатных стен – меньше затрат, удобнее прокладывать инженерные коммуникации и т.д.

Разделение квартиры на комнаты

Свободная планировка даёт возможности по созданию индивидуального пространства, однако при разделе такой квартиры на комнаты необходимо строго соблюдать минимальные нормативы по площади каждого помещения. Нормативы закреплены в СП.54.13330.2022 и других регламентах, и несоблюдение их при перепланировке может повлечь отказ в согласовании.

Минимальные площади основных помещений

1. Общая жилая комната (гостиная):

• Не менее 14 кв.м — в однокомнатной квартире;
• Не менее 16 кв.м — в квартирах с числом жилых комнат две и более.

Эта жилая комната обычно рассматривается как основное помещение, в котором собираются все члены семьи (или жильцы), поэтому её площадь больше, чем у других комнат.

2. Спальня:

• Не менее 8 кв.м — на одного человека;
• Не менее 10 кв.м — на двух человек.

При выделении спальной комнаты в рамках свободной планировки важно предусмотреть достаточное место для спальной зоны, хранения вещей и удобного перемещения.

3. Кухня:

• o Не менее 8 кв.м — если это отдельная кухня
• o Не менее 6 кв.м — если это кухонная зона в составе кухни-столовой.

В однокомнатных квартирах допускается кухня (или кухня-ниша) площадью не менее 5 кв.м. Это исключение призвано учитывать особенности компактных планировочных решений.

Особые условия для мансардных этажей

Площадь спальни и кухни в мансарде (или этаже с наклонными ограждающими конструкциями) может быть не менее 7 кв.м при условии, что общая жилая комната (гостиная) в этой квартире имеет площадь не менее 16 кв.м.

Особенности для студий

В студиях (условно считая «свободной планировкой») часто объединяют кухню и жилую комнату в общее пространство. При этом важно выделять кухонную зону соответствующей площадью (не менее 5–6 кв.м), чтобы соблюсти требования.

Если планируется отдельная кухня и отдельная жилая комната, то жилая комната должна быть не менее 14 кв.м, а кухня – не менее 8 кв.м (либо 5 кв.м, если это кухня-ниша в однокомнатной квартире).

Что такое реконструкция?

Мы уже знаем, что перепланировка и переустройство касаются изменений внутренних параметров помещения в многоквартирном доме. Однако бывают случаи, когда с одновременным изменением внутренних параметров изменяются и внешние.

Например:

А) Оборудование отдельного входа в помещение.

Б) Расширение оконного проема за счет разрушения части внешней стены многоквартирного дома.

Таким образом, работы, проводимые в отношении здания (сооружения) или помещения, которое в нем находится, и в результате которых изменены параметры самого дома (его части) либо произведена замена, восстановление несущих конструкций, являются реконструкцией.